רוצים לפתוח חשבון מסחר עצמאי במיטב טרייד? לחצו כאן >>
בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן בישראל רשמו עלייה מטאורית, והגדילו עוד יותר את הפופולריות הגבוהה ממילא של קניית דירות להשקעה. עם זאת, בחודשים האחרונים נראה שעלייה הזאת מתמתנת, עקב העלאות הריבית המתמשכות שמבצע בנק הישראל. העלאות הריבית מייקרות את המשכנתא ומקשות על רוכשים ומשקיעים לקנות דירות. בכך הן מסייעות לכיווץ הביקושים ולריסון עליות המחירים. בהמשך, הירידה בביקושים עלולה להוביל לירידה בהתחלות הבנייה - ולהתפרצות ביקושים כבושים בהמשך.
קרנות הריט נסחרות בבורסה, מה שגם מאפשר להשקיע בהן בקלות וגם מקנה נזילות גבוהה ויכולת לממש את האחזקות בקרן בצורה יחסית מהירה ופשוטה.
קראו עוד במגזין:
- לא אוהבים לצאת פראיירים? זו תכונה שדווקא שווה לכם כסף
- הריצה לקרנות הכספיות נמשכת: האם הן עדיפות על פני הפיקדונות הבנקאיים?
- למה השקל נחלש מול הדולר ואיך אפשר להתגונן?
מה צופן העתיד? רק הזמן יגיד. אלא שכמעט בכל תרחיש נראה כי השקעה בנדל"ן תמשיך להיות אפיק מבוקש, שמעניק הכנסה חודשית בדמות דמי שכירות, לצד עליית שווי הנכס לאורך זמן. ועדיין, ההשקעה ישירה בנדל"ן אינה חפה מחסרונות.
מהן קרנות ריט?
העליות במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות שימשו כחרב פיפיות: מצד אחד, הן סייעו להגדלת שווי הנכסים והשבחת ערך ההשקעות לאורך זמן. מצד שני, העלאת רף הכניסה הרחיקה אפיק זה מהישג ידם של יותר ויותר משקיעים. וזה עוד לפני שהזכרנו את החסמים שמאפיינים כל השקעת נדל"ן: הצורך ללמוד איך לחפש נכסים מתאימים, לנהל משא ומתן, למצות את יכולות המימון ולנהל את הנכס לאורך זמן (כולל השכרה, תחזוקה שוטפת, התמודדות אפשרית עם נזקים או שוכרים שלא משלמים ועוד).
ככל שהיכולת להשקיע בנדל"ן הולכת ומתרחקת, כך קורצת האפשרות להשקיע בקרנות נדל"ן המשקיעות בנדל"ן מניב (ובאנגלית: קרנות REIT - ראשי תיבות של Real Estate Investment Trust).
קרנות ריט מגייסות הון ממשקיעים פרטיים ומשקיעות אותו בנכסי נדל"ן פרטיים ומסחריים, בארץ או בחו"ל. תמורת ניהול הקרן משולמים דמי ניהול. בשנת 2006 אושרה חקיקה שנועדה להסדיר את פעילותן של קרנות הריט בישראל, במסגרתה הן מחויבות לחלק דיבידנד תקופתי בשווי 90% מרווחיהן. בנוסף, הוגדר שרמת המינוף של הקרן לא תעלה על 60% (כלומר, השקעות הנדל"ן מבוססות על הון עצמי שמגייסת הקרן בגובה 40% לפחות). חלוקת הרווחים בין משקיעי הקרן מתבצעת בהתאם לנתח שרכש כל משקיע בקרן. לרוב, הקרן משקיעה במגוון נכסים באופן שמקטין את הסיכונים שעשויים לנבוע מהסתמכות על השקעה בנכס בודד.
קרנות הריט נסחרות בבורסה, מה שגם מאפשר להשקיע בהן בקלות וגם מקנה נזילות גבוהה ויכולת לממש את האחזקות בקרן בצורה יחסית מהירה ופשוטה. מצד שני, חשוב לזכור שניירות ערך הנסחרים בבורסה חשופים לתנודתיות בשווקים.
מתעניינים בפתיחת חשבון מסחר בחבר בורסה? לחצו כאן>>
סוגי קרנות ריט
קרנות ריט נבדלות זו מזו במספר מאפיינים מרכזיים:
- קרנות נדל"ן המשקיעות בארץ – קרנות ריט המשקיעות בנכסי נדל"ן ישראלים. נכון לתחילת 2023 מבחר קרנות הריט הישראליות יחסית מצומצם: בישראל פועלות 8 קרנות ריט ישראליות.
- קרנות נדל"ן המשקיעות בחו"ל – פותחות צוהר לעולם שלם של השקעות נדל"ן, עם מגוון רחב של אפשרויות השקעה בארה"ב ובאירופה. לשם המחשה, בארצות הברית לבדה פועלות מאות קרנות ריט, כולל קרנות שמשקיעות בנכסים בלב אזורי הביקוש. מטבע הדברים, השקעה בקרנות ריט הפועלות בחו"ל מצריכה הכרות עם היבטים דוגמת אזורי ההשקעה ומדיניות המיסוי בארץ היעד.
- קרנות המשקיעות בסוגים שונים של נדל"ן מניב – יש קרנות שמתמקדות בנדל"ן למגורים, בעוד שקרנות אחרות מתמקדות בנדל"ן תעשייתי או מסחרי דוגמת קניונים ומרכזי מסחר, בנייני משרדים, מבני תעשייה ומרכזים לוגיסטיים, מלונות ועוד.
מה חשוב לבדוק לפני שמשקיעים?
קרנות ריט הן גופים ציבוריים, שאמורים להתנהל בשקיפות ולספק את כל המידע הנחוץ לצורך השקעה. הנה כמה מהקריטריונים המרכזיים שחשוב לבדוק בעת בחירת קרן ריט:
איכות הניהול – מכיוון שמדובר בהשקעה מנוהלת, ביצועי קרנות הריט תלויות בטיב קבלת ההחלטות של מנהלי הקרן. לכן, בדומה לניירות ערך אחרים, בבואכם להשקיע בקרן ריט חשוב לבדוק את מדיניות הקרן: מי הגורם שמנהל את הקרן? מה הרקע והניסיון שהוא מביא עימו? באיזה סוגי נדל"ן הקרן משקיעה? כיצד מתבצע תהליך קבלת ההחלטות בקרן – האם למשל מתבצעת בדיקת נאותות של היזם? איך בוחרים את אזורי ההשקעה ונכסי הקרן?
תשואות הקרן – כמובן, חשוב לבדוק את תשואות הקרן לאורך שנים וגם בשנה האחרונה (לנוכח התמורות המתהוות בכלכלה בכלל ובענף הנדל"ן בפרט). בשני המקרים, חשוב לזהות מגמות ולנסות להבין לאן מועדות פני הקרן.
ניהול סיכונים – חשוב לבדוק מהי רמת הסיכון בהשקעות השונות של הקרן, וכיצד היא פועלת למזעור סיכונים (למשל, מספר הנכסים בהם משקיעה הקרן יכולה ללמד על היקף הפיזור). בנוסף, יש לבדוק אילו בטחונות קיימים בכל פרויקט שבו הקרן משקיעה, למקרה שהפרויקט יחרוג מהתקציב או ייקלע לקשיים.
השורה התחתונה: קרנות REIT מקומיות ובינלאומיות פותחות צוהר להשקעות נדל"ן, ומאפשרות להשקיע במינימום מאמץ והון עצמי. עם זאת, כמו בכל השקעה בשוק ההון, גם השקעה בקרנות אלו מצריכה בדיקה שתאפשר לכם לקבל את ההחלטה הנכונה בשבילכם.
רוצים לפתוח חשבון מסחר עצמאי במיטב טרייד? לפרטים לחצו כאן >>
אין לראות במסמך זה ובמידע ו/או הניתוח הכלולים בו הצעה או ייעוץ/שיווק לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים ו/או השקעת כספים בפיקדונות כלשהם או המלצה להשקעה באפיקים ספציפיים כלשהם. האמור לעיל אינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע זה או אחר. לפיכך, האמור לעיל אינו מהווה בשום צורה שהיא תחליף לייעוץ/שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. התנאים המלאים והמחייבים של כל שירות/מוצר, הינם כמפורט במסמכי פתיחת החשבון ביחס לאותו שירות/מוצר וכפופים להסדרים הנהוגים במיטב טרייד. אין באמור משום הבטחת תשואה או רווח.
