התחברות
צרו קשר
הרשמה לניוזלטר
ה-FEED
רשימת הקריאה שלי
ה-FEED התגובות שלכם באתר!

נדל"ן בימי קורונה: האם מחירי הדירות יירדו? מה צפוי במשרדים?

19/07/2020

אבנר סטפק - מבעלי מיטב דש, וניר טואף - מנהל השקעות הנדל"ן שלנו, קיימו מפגש זום עם המשקיעים וניתחו תחום אחר תחום בשוק הנדל"ן, בארץ ובעולם. בהמשך הם גם לימדו מונחי יסוד ואיך להשקיע בחברות נדל"ן. צפו בווידיאו

מתעניינים בפתיחת חשבון מסחר בחבר בורסה? לחצו כאן>>

אבנר סטפק - מבעלי מיטב דש, וניר טואף - מנהל השקעות הנדל"ן של מיטב דש, דיברו במפגש הזום המצורף על המצב בשוק הנדל"ן, בישראל ובחו"ל, ועל איך משקיעים במניות נדל"ן.

"שוק המשרדים הישראלי נכנס למשבר הקורונה עם היצע דרמטי, בכל פתח תקוה בונים גורדי שחקים. זה גם המון קבוצות רכישה והם הראשונים שנשברים"

המחצית הראשונה של המפגש הוקדשה להערכות בנוגע להשפעת הקורונה על תחומי הנדל"ן השונים. טואף התייחס לשוק הישראלי: "ברור שיש דיפרנציאציה בין תחום לתחום בנדל"ן, יש תחומים שנפגעו יותר ופחות. אין ספק שהתחום שהכי נפגע נכון לעכשיו הוא המלונאות, כי ברור שההכנסות יתאפסו לגמרי. מנגד, יש תחומים שמשגשגים כמו התעשייה, והלוגיסטיקה. רואים יותר צורך בתחומים אלה. יש תחומים אחרים, שיותר קל להשקיע בהם פה בארץ - קניונים, מגורים, משרדים".

להרשמה למפגשי האונליין ללא עלות, לחצו כאן>>

חברות ההיי-טק מנצלות הזדמנות

נדל"ן משרדים:  אבנר סטפק הגדיר את ההתרחשות בתחום המשרדים במשבר כ"מוקד רעידת האדמה בשוק הנדל"ן". על כך אמר טואף: "עצם העובדה שאנו עושים את השיחה בזום, העובדה שבחודשים האחרונים 90% מהפגישות מתקיימות בזום וכמעט אין עסקאות ופגישות פרונטליות – זה מוכיח שפתאום אנשים רואים את הערך בזה ויכולים לוותר בכלל על צורך במשרדים".

סטפק הוסיף: "יכול להיות שהזום יחליף חלק גדול מהתיירות העסקית, כי יגידו 'אני יכול לעשות מו"מ מרחוק, אחתום רק על ההסכם, לא חייב להיות פה'. אז אולי גם נדל"ן המלונאות יידפק פה". טואף סייג: "בנושא זה הדעות חלוקות. אמר לי מישהו שאם רוצים לסגור עסקאות, צריך להיפגש פנים מול פנים, למרות שקראתי על עסקאות שעשו בזום במיליארדים. אין ספק שהצורך להיפגש יירד ואם אין ברירה - לא ייפגשו".

בנוגע להשפעה על שוק המשרדים אמר טואף:  "קודם כל, אנו כבר רואים את זה, חברות מחליטות להקטין שטחים. הקטר שהוביל את הבנייה למשרדים בארץ זה חברות ההיי-טק, אבל פתאום אפשר לעבוד מהבית ודווקא לחברות ההיי-טק קל לעשות את זה, הן יודעות איך לעשות זאת, הן יותר טכניות מהתעשייה המסורתית ובהחלט ניצלו את ההזדמנות. זה הגורם הראשון שמשפיע".

"הגורם השני הוא שפשוט בתקופת משבר פחות חברות מגייסות בהיי-טק, יש פחות השקעות הון בתחום הזה וחברות היי-טק מצטמצמות. אז יש עודף בשטחי השכרה וזה בטוח ישפיע גם על תפוסות ושכר דירה".

סטפק אמר בהקשר זה: "אין לי ספק שהמשבר זמני וההיי-טק יחזור בענק. יחד עם זאת, הרבה חברות יגידו: 'וואלה, אני לא צריך'. גם אנחנו במיטב דש מעסיקים 1,100 עובדים, יושבים במגדל צ'מפיון בבני ברק מול קניון איילון ועוד משרדים בעמק הירדן, בקיבוץ מעגן – וגם אנחנו להערכתי נפנה שטחים פה בלי לפטר אף עובד, רק בגלל שחלק מהארגון הולך לעבוד חלקית לפחות מהבית, לא משנה כמה ימים בשבוע".

"שוק המשרדים הישראלי נכנס למשבר הקורונה עם היצע דרמטי, בכל פתח תקוה בונים גורדי שחקים. זה גם המון קבוצות רכישה והם הראשונים שנשברים, אנשים השקיעו ממיטב כספם בנכס ולא יכולים להרשות לעצמם שיעמוד ריק במשך שנה".

"אני זוכר בשנת 2000 אנשים היו משכירים בחינם נכס, רק תשלם ארנונה ודמי ניהול, כדי שהנכס לא ייפול גם בתשואה שלילית לבעל הנכס. אז בהחלט יש סיבה לדאגה למשקיעים בנדל"ן למשרדים. אני חושב שזו מגמה עולמית שפה להישאר. זה לא טרנד של חצי שנה, חלק מזה יישאר לנצח וישפיע על כל העולם. ההיסטוריה של הרבעונים האחרונים כנראה לא משקפת מה שנראה בשנה-שנתיים הקרובות. מכפיל שנראה נמוך עלול להשלות ולהטעות ולהביא לקנייה לא נכונה".

בסיכום 2020, איזו שנה תהיה למחירי הדירות בישראל לדעתך?
בסיכום 2020, איזו שנה תהיה למחירי הדירות בישראל לדעתך?

פסימיות בשוק הקניונים

נדל"ן מסחרי: טואף הזכיר כי כבר כמה שנים לפני הקורונה הנדלן המסחרי נפגע מאוד בגלל השפעת המסחר האלקטרוני (אי קומרס). "בארה"ב זה מאוד בולט, ראינו המון קניונים נסגרים שם בשלוש השנים האחרונות. אם משווים את ארה"ב לישראל, צריך לזכור מראש ששם יש פי 4 שטחי מסחר פר בן אדם לעומת ישראל".

סטפק: "כשאנחנו מייללים על השוק בישראל ואומרים שיש כאן יותר מדי שטחי מסחר - זה כלום לעומת ארה"ב. ראינו שם מפולת בהרבה מהנכסים. גם כאן, בבאר שבע, עיר הקניונים - לא בטוח שיש הצדקה לכל כך הרבה שטחים. עד היום מדדו בקניונים פדיון למטר, כשמנתחים מניות זה אחד המדדים החשובים בקניונים. אבל, אני מסכים איתך שיותר ויותר יעברו למדוד את מספר המבקרים. נראה יותר פנאי בקניונים, קירות טיפוס, ג'ימבורי. דברים שאולי פחות מכניסים לסחירות הקניון, אבל יודעים למשוך אנשים. הקניונים, בארץ ובעולם, זה כיום 85% אופנה וקוסמטיקה, שזה ענף במשבר הכי חמור היום בעולם. בארה"ב זה קטסטרופה,  כל יום אנחנו שומעים על רשת אחרת שקרסה. זה מתחיל לגעת במותגים שקורסים ואני חושב שאנו עוד לפני הרבה פשיטות רגל".

עם זאת, סטפק הדגיש: "אני פסימי קצת לקניונים, אבל זה לא אומר שהמניות של הקניונים לא טובות להשקעה. זה ההבדל בין מניה לחברה טובה. יש מצבים שהשוק במשבר, הפעילות צפויה להיפגע, אבל המניה כבר נשחטה כל כך הרבה בלי פרופורציה שהיא פתאום אטרקטיבית".

קראו עוד במגזין:

 

 

דמיינו עולם בלי צ'קים מטראמפ

נדל"ן מגורים: טואף התייחס לתחום נדל"ן המגורים בארה"ב ואמר ש"בסך הכול, השפעות הקורונה  במגורים לא היו מאוד משמעותיות. אנחנו רואים שיזמים המשיכו לעבוד יחסית כרגיל, חלקם הודיעו על איחורים שאולי יהיו, אבל זה היה נראה כאילו הם יצאו לניצול הזדמנויות, לא משהו שבאמת יקרה. אנחנו רואים ששוכרים ממשיכים לשלם את שכר הדירה. בארה"ב זה יותר בולט, כי שוכרים מקבלים סבסוד עדיין".

סטפק: "אולי זה הצ'ק שטרמפ שולח כל חודש, השאלה מה יקרה כשזה יפסיק עוד חודשיים, האם האנשים ימשיכו לשלם בזמן".

טואף: "אני חייב לומר שארה"ב מתגלה כמדינה הרבה יותר סוציאליסטית מישראל. בתחילת מרץ, הפחד היה מגבייה מאוד נמוכה, ציפינו ל60% גבייה מדיירים. מרץ הסתיים עם כמעט 100% גבייה, אפריל 99% גבייה, מאי גם 99%. זה דברים שאנו רואים גם לא בזמנים של קורונה. עכשיו פתאום כולם מדברים על אוגוסט, כי כנראה מתחילים להסתיים הצ'קים. הפחד הגדול הוא מה יהיה אז".

"על פניו במגורים, אם נשווה גבייה לעומת סקטורים אחרים, הגבייה הייתה הכי גבוהה, בטח שיותר מהמסחרי, תחום שנפגע יותר כי הקניונים היו סגורים. תחום המשרדים זה איפשהו באמצע, כולם ביקשו הנחות והרוב גם קיבלו. בתמורה להנחה המשכירים ביקשו בדרך כלל הארכת חוזה".

מעוניינים להתחיל לסחור עצמאית בבורסה? לחצו כאן.

על סף בועה?

בנוגע לשוק המגורים בישראל העריך טואף: "תהיה פגיעה רק לטווח קצר. ישראל קטנה בקרקעות, הכשרת הקרקעות מאוד איטית והילודה פה מאוד גבוהה. אני חושב שתהיה פגיעה קטנה במחירי הדירות בגלל הקורונה כי אנשים לא יוכלו לשלם שכ"ד, יתקשו לשלם משכנתאות, כי אנשים מובטלים כרגע ואין להם כסף זמין, כי אנשים יחכו אולי לירידה שלא בטוח שתגיע".

"ראינו גם בתקופות קודמות של מע"מ אפס, מחיר למשתכן, מחאת אוהלים ב-2011 – בכל המקרים האלה המחירים לא ירדו. העסקאות נעצרו וזה מה שקורה גם עכשיו. קשה לי לראות שבטווח ארוך תהיה ירידה, מאמין שתהיה עליה מתונה של  3%-2%".

סטפק: "פה אני קצת חלוק עליך, אני יותר פסימי לגבי שוק דירות ואסביר למה. שוק הנדל"ן למגורים בישראל על סף בועה. קנינו חברה באירלנד לפני חצי שנה, זו מדינה הרבה יותר עשירה מישראל עם מרכז היי-טק מדהים עם כל העלי באבא, אמאזון ואפל, כולם. בית ממוצע פרטי שם, במרכז דבלין, עולה בסביבות 350 אלף יורו, שזה 1.2 מיליון שקל. אני מדבר על בית פרטי, 180 מ"ר, קוטג' טורי, לא וילה מפוארת".

"התל"ג הממוצע באירלנד מעל 82,000 דולר לנפש, אנשים שם מרוויחים טוב, המצב שם באמת חזק. ועדיין, המחירים שם הרבה יותר שפויים. התשואה על שכירות שם היא 6%. פה בארץ לקנות דירה כדי לקבל 2.5% מסכנים נטו, זה כבר לא מעניין, בשיא הכנות. אפשר להרוויח יותר במניות נדל"ן או בהשקעה בריט, בלי כל הכאבי ראש של שוכרים ואינסטלטורים. אבל, ימים יגידו".

בסיכום שנת 2020, איזה תחום מבין הבאים יספוג את הפגיעה הקשה ביותר בנדל
בסיכום שנת 2020, איזה תחום מבין הבאים יספוג את הפגיעה הקשה ביותר בנדל"ן בישראל לדעתך?

"90% רמאים"

בתחום הקרקעות סטפק היה נחרץ: "אני חייב לומר שיש כאן הערת אזהרה ענקית. אני יודע שרובכם לא מתפתים לקשקושים האלה, אבל מרגיש שיש תעשייה שלמה בישראל סביב קרקעות חקלאיות, 90% רמאים, סליחה שאני אומר את זה בצורה בוטה. מי שאין לו 6-10 מיליון שקל פנויים, אין לו מה לחפש להשקיע בנכס שאולי בעתיד יופשר ואולי בכלל לא. אני  מתעסק בזה לא מעט כתחביב ואומר לכם: תזהרו, הייתי מתרחק מזה".

בנוגע לבתי המלון בחו"ל, אמר סטפק: "המלונות כרגע במשבר חמור, נפריד בין תיירות עסקית למלונות לתיירות רגילה. אנשים לא יפסיקו לנסוע לחופשות, אלא ייסעו פחות לחופשות יותר ארוכות. זה יפגע בתעופה דווקא. אם התרגלנו לקוויקי של שלושה לילות בלונדון בלואו-קוסט ועוד כמה דולרים למלון, אז צריך להביא בחשבון שהטיסות יתייקרו מאוד. אין ברירה, מישהו יצטרך לשלם על חבילות החילוץ לחברות התעופה ומחירי הטיסות  יתייקרו דרמטית, לא מה שהכרתם לפני המשבר, למרות שמחיר הדלק ירד".

"מלונות בניו יורק וברוב הערים, נקודת האיזון שלהם בתפוסה לפני הוצאות מימון והשקעות בנכס, שיפוצים, זה באזור 40%. אחרי ההוצאות האלו, הם צריכים להגיע לאזור ה-50%, אבל אני לא רואה את התפוסה חוזרת לשם כל כך מהר. התיירות העסקית להערכתי תקטן משמעותית בעקבות הזום".

בנוגע ליציבות הבנקים העריך סטפק: "גם אם מחירי דירות יירדו ב-30%, אתם יכולים להיות רגועים, הבנקים בישראל לא יפשטו רגל. הם חסונים פיננסית. בחו"ל יש בעיה יותר מבנית, בבנקאות בכלל, ראינו את זה ביג-טיים ב-2008. זה לא קשור בהכרח לנדל"ן, למרות שהרבה מזה תודלק מההשקעות מרובות נכסים".

במחצית השנייה של מפגש הזום דיברו סטפק וטואף על מונחי יסוד בשוק הנדל"ן. בין השאר הם הסבירו מונחים כמו מכפיל הון, מינוף, Net Operating Income (הכנסה תפעולית נטו), תשואת NOI, FFO (NOI בניכוי עלויות מטה, מימון ומיסוי), תשואת FFO, תשואת דיבידנד, REIT (ריט) ככלי ההשקעה למשקיעים בנדל"ן מסחרי, ומונחי מפתח למתקדמים בתמחור מניות.

רוצים לפתוח חשבון מסחר עצמאי במיטב דש טרייד? לחצו כאן >>

רוצים להרשם למפגשי האונליין ללא עלות? לחצו כאן>>

החמצתם שיעור מסוים? אתם יכולים למצוא אותו כאן:

האמור בהרצאה זו אינו אמור להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע זה או אחר. פעילות המסחר בשוק ההון הינה פעילות הטומנת בחובה סיכון ואינה מתאימה לכל אחד. הדוגמאות המופיעות בהרצאה זו הינן תיאורטיות בלבד, ניתנות לצרכי הסברה והמחשה, ואין הסתמך על הנתונים המופיעים בהן. אין לראות באמור או בכתוב כהמלצה לרכישה ו/או למכירה ו/או לביצוע השקעות, פעולות או עסקאות כלשהן או כתחליף לייעוץ השקעות או שיווק השקעות מתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם. מיטב דש השקעות בע"מ, חברות בשליטתה וכן בעלי מניותיהן, מנהליהן ועובדיהן, לא יהיו אחראים בשום צורה שהיא לנזק ו/או הפסד שייגרם כתוצאה מהסתמכות על האמור בהרצאה זו, אם ייגרמו. כל הזכויות בהרצאה זו שייכות למיטב דש בע"מ והעברת חלקים מתוכנה לאחרים, שימוש בהם או פרסומם בכל דרך שהיא, ללא קבלת אישור מראש ובכתב ממיטב דש השקעות בע"מ, הינה אסורה.

אהבתם את הכתבה? שתפו עם חברים!
כתבות נוספות שתאהבו
יש שאלות? תשאירו לנו תגובה או הצטרפו לדיון!
  • לפני 2 שבועות

    הערה חגבי הבנקים: יכולת התשלום החודשי של המשכנתא הרבה יותר חשוב מירידה או עליה בשווי הדירה. כל עוד הלווים יעמדו בהחזרים, לא תהיינה בעיות לבנקים, גם אם מחירי הדירות ירדו, וגם להיפך, אם תהיה בעיה כללית בתשלומי המשכנתא, בגלל המצב הכלכלע, זה יגרום לבעיות לבנקים.

    • לפני 1 שבועות

      צודק במאה אחוזים

  • לפני 3 שבועות

    תודה רבה למדתי הרבה

  • לפני 3 שבועות

    מה עם חברות הביטוח מדוע הממשלה לא מחייבת אותם לפצות ולתת תרומה למדינה יעקב משבר המגיפה .

רוצים לקרוא עוד בנושאים אלו? הירשמו לאתר וקבלו מאמרים נוספים ישירות למייל.
אתם קוראים: נדל"ן בימי קורונה: האם מחירי הדירות יירדו? מה צפוי במשרדים?
Website by: Ekerbase Logo

© 2017 מיטב דש בע”מ
אין באמור כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ אישי המתחשב ומותאם לצרכי ונכסי כל אדם בידי יועץ השקעות מוסמך.